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La Mañana

Los alquileres de locales comerciales subirán un 20 por ciento este año

También en Plottier. De todas formas, las inmobiliarias dicen que en la capital de la provincia se nota una retracción del consumo, por lo cual en algunos casos se han demorado los aumentos.

Por Ernesto Nimcowicz

Entre los factores que explicarían el menor consumo están el contexto inflacionario y el cierre de las importaciones.  
 
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Los alquileres de los locales comerciales aumentarán este año un 20 por ciento  aproximadamente,  según la opinión de varias inmobiliarias consultadas por La Mañana de Neuquén. De hecho, ese porcentaje es el que piensan aplicar o ya aplicaron en la mayoría de los contratos de alquiler en la capital neuquina.
De todas formas, y a diferencia de lo que ocurría años atrás, algunos ejecutivos del segmento inmobiliario advierten que este año presenta una particularidad y que esos incrementos no van a poder trasladarse fácilmente a todos los locales debido a cierta retracción en el consumo local, por lo que se les estaría ofreciendo a muchos comerciantes la posibilidad de mantener los valores de sus alquileres por 6 u 8 meses hasta aplicar el aumento.
Desde una reconocida inmobiliaria -que prefirió el anonimato- explicaron a este diario que “en nuestro caso entendemos que la crisis se está sintiendo, y que incluso en algunas zonas muy comerciales, como la de avenida Olascoaga y Sarmiento, hay disponibilidad de locales y se están renegociando alquileres con una baja del 10% con respecto a los valores del año pasado”.
Si bien no todas las inmobiliarias comparten esta visión, las que ven cierta retracción en el consumo creen que el fenómeno responde a varias causas como un elevado endeudamiento de los consumidores neuquinos en la actualidad. Ttambién a factores como los nuevos feriados que les habrían quitado facturación a los comerciantes.
A esta situación se ha sumado el cierre de locales dedicados a la comercialización de productos importados, afectados por las trabas a las importaciones que dispuso el Gobierno y decidieron rescindir sus contratos de alquiler, como La Casa del Importado (que tenía un local de 700 m2 en Av. Olascoaga y  Perito Moreno). También afectó a varios locales que comercializaban motos importadas sobre la multivía.
El sector que parece blindado a la crisis es el financiero, que abarca los locales comerciales de bancos, tarjetas de crédito, plásticos regionales y aseguradoras. En esos casos, los aumentos ya se trasladaron. En otros, se incrementaron un 15% quedando pendiente un ajuste posterior antes de fin de año.
 
Precios
Con respecto a los valores de los locales comerciales, Guillermo Reybet, titular de Reybet Propiedades, indicó que, “en la actualidad, un  local de 100 metros en Neuquén puede rondar los $8.000 en la zona del macrocentro. En el microcentro puede llegar a $20.000.
Por su parte, para Gastón Viñuela, de la inmobiliaria  Viñuela & Ferracioli, “los valores de los alquileres de locales comerciales oscilan entre los 20 y los 25 dólares el metro cuadrado”. Es decir, entre  $8.500 y $11.000 pesos mensuales.
De todas formas, desde algunas inmobiliarias advierten que los valores del m2 ya no están tan ligados a las zonas donde está ubicado el local como sucedía antes. También es fundamental cómo están el frente del local y la vereda, entre otras cuestiones.
Para Viñuela, la demanda de locales en Neuquén sigue firme. “Siempre hay algunos inquilinos que piden que les mantengan los valores. Pero en general los negocios que se cierran tienen más que ver más con gente que no tuvo nunca comercio y no están preparados para enfrentar cierta retracción en el consumo”, indicó. De todas formas, admitió que “hay cierto contexto adverso”.
De hecho, las inmobiliarias destacan que en la actualidad, y debido al escenario inflacionario, las  empresas que antes pagaban los gastos de alquiler para sus empleados hoy han puesto un freno a esas modalidades. “Hoy, tanto las empresas como los hogares están cuidando los costos”, explicó Viñuela, para quien esto hizo también que el consumo fuera mucho más real en la zona y que los precios de los alquileres, que solían estar inflados, se sinceraran y debieran acomodarse a los valores reales del consumo.  

Excepción  
Un caso particular es el de Plottier. Desde la inmobiliaria Organización Tower explicaron a este diario que “los valores de los locales comerciales se incrementaron más de un 30 por ciento. Y la demanda de locales aumentó un 50% pero no hay oferta”.  El fenómeno se debe al fuerte crecimiento que viene teniendo Plottier, con barrios nuevos y loteos.
De todas formas, el  precio de los alquileres en la zona céntrica de Plottier se ubica en los $6.000 para un local de 100 metros cuadrados.  Fuera de la zona comercial bajan a $2.500.   
En Plottier, actualmente hicieron dos galerías comerciales nuevas que están completas y  se está armando un  tercer centro comercial al final de la avenida Roca. Además, surgieron locales comerciales a la altura de los supermercados como  Wal Mart, Topsy y La Anónima.
Otro caso particular es del shopping Portal Patagonia. Allí el valor del alquiler  de un local de 100 m2 puede costar $15.000 más $5.000 de expensas. A eso debe sumarse el porcentaje de la facturación que exige el shopping y los gastos de marketing.
Un tema importante que deben considerar quienes alquilan locales comerciales es que a los valores hay que sumarles el IVA y los impuestos, como la licencia comercial que otorga la Municipalidad. Pero, indudablemente, en la actualidad uno de los mayores costos para los comerciantes, además del personal, ha pasado a ser el de la energía tras las quitas de subisidos. “Antes, un local de 65 metros con luz normal y su sistema de refrigeración gastaba unos $450 mensuales. Hoy, ese mismo local pasó a pagar $800”, graficó Viñuela.
Entre las exigencias para poder alquilar un local comercial también se debe abonar por adelantado un mes en concepto de alquiler,  otro correspondiente al depósito, y un 5% de comisión comercial. Además, el locatario debe abonar el 50% de los gastos de sellado.
Obviamente, los adelantos del depósito pueden conversarse si el local no está en condiciones y el  nuevo locatario debe invertir en el acondicionamiento del local.
Un punto importante que explicaron algunos consultores de empresas es que no debería pagarse en concepto de alquiler más de un 7% u 8% de la facturación total del local para que cierren las cuentas del negocio.

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